Cambiar la hipoteca de banco: novación o subrogación, costes y cuándo compensa
Puedes mejorar tu hipoteca de dos formas: negociando con tu propio banco (novación) o llevándotela a otro (subrogación). Compensa cuando el ahorro en intereses supera con margen los costes del cambio, que hoy suelen ser bajos: la tasación, alguna copia de escritura y, solo en ciertos casos, una comisión limitada por ley.
Novación y subrogación: la diferencia
| Novación | Subrogación de acreedor | |
|---|---|---|
| Qué es | Cambias las condiciones con tu banco actual | Otro banco "compra" tu hipoteca y pasa a ser tu acreedor |
| Quién negocia | Tú y tu banco | Tú y el banco nuevo; el actual puede igualar la oferta |
| Qué puedes cambiar | Tipo, diferencial, plazo, pasar a fijo… | Lo mismo, con las condiciones del nuevo banco |
| Hipoteca nueva | No, se modifica la existente | No, se mantiene la misma escritura con nuevo acreedor |
| Comisión posible | La que diga tu contrato para novaciones | La compensación por reembolso anticipado (limitada por ley) |
Hay una tercera vía: cancelar la hipoteca y firmar una nueva en otro banco. Es más cara, porque sumas los gastos de cancelar la hipoteca antigua (notaría y registro de la cancelación) a la tasación de la nueva, y solo tiene sentido si quieres cambiar algo que la subrogación no permite, como el importe.
Qué dice la Ley 5/2019
La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario limita lo que el banco te puede cobrar si devuelves la hipoteca antes de tiempo. La subrogación cuenta como una devolución anticipada para tu banco actual, así que se aplican los mismos topes.
| Tipo de hipoteca | Compensación máxima por amortización anticipada o subrogación |
|---|---|
| Variable | 0,15 % del capital durante los 5 primeros años, o 0,25 % durante los 3 primeros (el contrato elige una de las dos). Después, 0 % |
| Variable, si el cambio es para pasar a tipo fijo o mixto | Como máximo un 0,05 % durante los 3 primeros años (tope rebajado desde el 0,15 % original). Después, 0 % |
| Fija | 2 % del capital durante los 10 primeros años; 1,5 % desde entonces |
Dos detalles importantes:
- El banco solo puede cobrar la compensación si demuestra una pérdida financiera, y nunca por encima de esos topes. En hipotecas fijas, la pérdida depende de cómo hayan evolucionado los tipos desde la firma.
- Entre noviembre de 2022 y el 31 de diciembre de 2024 estuvo suspendida la comisión en hipotecas variables y en el paso de variable a fijo. Desde el 1 de enero de 2025 vuelven a aplicarse los topes permanentes. Comprueba en tu contrato cuál te corresponde.
Además, las escrituras de subrogación y de novación que mejoran el tipo o el plazo están exentas del impuesto de AJD y tienen los aranceles de notaría y registro reducidos. Y, según la Ley 5/2019, los gastos de notaría, registro y gestoría de formalizar el préstamo corren a cargo del banco. A ti te tocan la tasación (unos 300-500 €, si te la piden) y las copias que solicites.
Pasar de variable a fijo
Es el motivo más habitual del cambio. Antes de hacerlo:
- Compara la cuota fija con la variable actual y con la esperada. Si el euríbor está alto y luego baja, un fijo firmado en el peor momento puede salir caro. Lo explicamos en qué es el euríbor.
- Fíjate en la comisión de amortización del nuevo fijo. Si piensas amortizar a menudo, un 2 % potencial puede ser un freno.
- Valora la mixta, que da unos años fijos y luego pasa a variable. Lo comparamos en hipoteca fija, variable o mixta.
Cuándo compensa: ejemplo con números
Datos:
- Hipoteca variable firmada hace más de 5 años: comisión de subrogación 0 €.
- Capital pendiente: 120.000 €.
- Plazo restante: 20 años (240 cuotas).
- Tipo actual: euríbor + 1,20 %. Con un euríbor de ejemplo del 2,20 %, pagas un 3,40 %.
- Oferta de otro banco: euríbor + 0,60 % = 2,80 %.
- Costes del cambio: tasación 400 € + copias 100 € = 500 €.
Paso 1: cuotas
- Cuota actual al 3,40 %: 689,80 €
- Cuota con la oferta al 2,80 %: 653,57 €
- Ahorro mensual: 36,23 €, es decir, 434,81 € al año.
Paso 2: cuánto tardas en recuperar los costes
500 € ÷ 36,23 € = 13,8 meses. A partir del segundo año, todo es ahorro.
Paso 3: ahorro total si el euríbor no cambiara
- Intereses pendientes al 3,40 %: 45.552,28 €
- Intereses pendientes al 2,80 %: 36.856,08 €
- Diferencia: 8.696,20 € a lo largo de 20 años (menos los 500 € de costes).
Como es variable, el ahorro real dependerá del euríbor. Pero el diferencial más bajo te favorece siempre, suba o baje.
Paso 4: cuidado con los productos vinculados
Supón que el nuevo banco exige un seguro de vida que te cuesta 250 € al año más que el que tienes.
- Ahorro anual neto: 434,81 € − 250 € = 184,81 €
- En 20 años: 184,81 € × 20 − 500 € = 3.196,20 €
Sigue compensando, pero la mitad de lo que parecía. Si el seguro costara 450 € más al año, perderías dinero. Compara siempre con la TAE y el coste anual de las vinculaciones, como explicamos en TIN y TAE.
¿Y si mi hipoteca es fija?
Si tienes una fija firmada hace 4 años y el banco puede demostrar pérdida, podría cobrarte hasta el 2 % del capital. Sobre 120.000 €, eso son hasta 2.400 €. Con un ahorro de 36 € al mes tardarías más de 5 años en recuperarlo. En fijas, cambiar suele compensar solo si la diferencia de tipo es grande.
Pasos para cambiar tu hipoteca
- Reúne tus datos: capital pendiente, plazo restante, tipo, diferencial, comisiones y vinculaciones (están en tu escritura y en el último recibo).
- Pide ofertas a otros bancos. Te entregarán la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) con todas las condiciones.
- Con la mejor oferta, habla con tu banco. Muchos igualan la oferta para no perderte. Si aceptas, es una novación.
- Si tu banco no mejora, el nuevo banco inicia la subrogación. Notifica la oferta a tu banco, que tiene 15 días naturales para igualarla. Si no lo hace, se firma la subrogación ante notario.
- Acude al notario a recibir el asesoramiento gratuito previo y firma. El notario comprueba que has recibido la información con al menos 10 días de antelación.
Errores típicos
- Mirar solo la cuota. Alargar el plazo baja la cuota pero puede encarecer el total en intereses.
- No leer la letra pequeña de las bonificaciones. Si dejas de cumplirlas, el diferencial sube.
- Olvidar amortizar. A veces, en lugar de cambiar, compensa más usar ahorros para amortizar. Lo ves en amortizar hipoteca: cuota o plazo.
En resumen: con la novación cambias condiciones con tu banco; con la subrogación te llevas la hipoteca a otro. La Ley 5/2019 limita la comisión: en variables, como mucho 0,15 % los 5 primeros años o 0,25 % los 3 primeros (0,05 % los 3 primeros si pasas a fijo); en fijas, 2 % o 1,5 %. Calcula en cuántos meses recuperas los costes y suma el precio de las vinculaciones.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cambiar de banco si tengo productos contratados con mi banco actual?
Sí. Tras la subrogación podrás cancelar los productos vinculados a la hipoteca antigua, como seguros o tarjetas. Revisa los plazos de cancelación de cada seguro para no pagar dos a la vez.
¿Cuánto tarda una subrogación?
Normalmente entre uno y dos meses, contando la tasación, la oferta vinculante, los 15 días que tiene tu banco para igualarla y la firma.
¿Puedo pedir más dinero al cambiar de banco?
Con una subrogación, no: se mantiene el capital pendiente. Si necesitas ampliar, tendrías que hacer una ampliación (novación) o una hipoteca nueva, con más gastos.