Hipoteca fija, variable o mixta: cuál te conviene
Elegir el tipo de interés de la hipoteca es probablemente la decisión financiera más larga que vas a tomar: vas a convivir con ella 20, 25 o 30 años. No hay una opción que sea mejor para todo el mundo. Lo que cambia entre una fija, una variable y una mixta es quién asume el riesgo de que los tipos suban: tú o el banco.
Hipoteca fija: la misma cuota siempre
En una hipoteca a tipo fijo, el tipo de interés se pacta el día de la firma y no cambia durante toda la vida del préstamo. Si firmas al 3 % a 25 años, pagarás el 3 % el primer mes y el último.
Ventajas:
- Sabes desde el primer día cuánto pagarás cada mes. Facilita hacer un presupuesto a largo plazo.
- Si los tipos de interés suben, a ti no te afecta.
Inconvenientes:
- Normalmente el tipo inicial es más alto que el de una variable, porque el banco cobra por asumir el riesgo.
- Si los tipos bajan mucho, seguirás pagando lo mismo, salvo que cambies la hipoteca a otro banco (subrogación), lo que tiene costes y trámites.
- La comisión por amortizar anticipadamente suele ser más alta que en las variables (te lo contamos más abajo).
Hipoteca variable: la cuota sigue al euríbor
En una hipoteca variable, el tipo se calcula sumando dos cosas:
Tipo de interés = índice de referencia + diferencial
- El índice casi siempre es el euríbor a 12 meses, que sube y baja según la política del Banco Central Europeo y la situación económica.
- El diferencial es un porcentaje fijo que pone el banco, por ejemplo +0,80 %.
Cada 6 o 12 meses (según el contrato) se revisa el tipo con el euríbor del momento y se recalcula la cuota. Muchas variables tienen además un primer periodo a tipo fijo, de 6 o 12 meses, antes de empezar a revisarse.
Ventajas:
- El tipo inicial suele ser más bajo que en una fija.
- Si el euríbor baja, tu cuota baja.
Inconvenientes:
- Si el euríbor sube, tu cuota sube. Entre 2022 y 2023, el euríbor pasó de valores negativos a superar el 4 % en pocos meses, y muchas cuotas subieron varios cientos de euros al mes.
- No puedes saber cuánto pagarás en total.
Cuánto puede cambiar la cuota
Un ejemplo con números redondos: una hipoteca de 150.000 € a 25 años. Si el tipo total es del 2 %, la cuota es de unos 636 € al mes. Si sube al 4,5 %, pasa a unos 834 €. Son casi 200 € más cada mes, por el mismo préstamo. Puedes probar tus propios números con la calculadora de cuota.
Hipoteca mixta: fija unos años, variable después
La hipoteca mixta combina las dos: un periodo inicial a tipo fijo (normalmente entre 5 y 15 años) y después pasa a ser variable (euríbor + diferencial) hasta el final.
Tiene sentido porque los primeros años de una hipoteca son los que más pesan: es cuando más capital debes y cuando más intereses pagas. Asegurar esos años y dejar a la variable la parte final, cuando la deuda ya es más pequeña, reduce el riesgo.
El punto débil está en la letra pequeña: fíjate en el diferencial del tramo variable. Algunas mixtas tienen un tipo fijo inicial muy atractivo y un diferencial alto para después.
Comparativa rápida
| Fija | Variable | Mixta | |
|---|---|---|---|
| Cuota | Siempre igual | Cambia en cada revisión | Igual unos años, luego cambia |
| Si los tipos suben | No te afecta | Pagas más | Solo te afecta en la fase variable |
| Si los tipos bajan | No te beneficia | Pagas menos | Solo te beneficia en la fase variable |
| Tipo inicial habitual | Más alto | Más bajo | Intermedio |
| Comisión máxima por amortizar antes | 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después | 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros; luego 0 % | Según el tramo |
Las comisiones máximas por amortización anticipada las fija la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario. Los bancos pueden cobrar menos, pero no más.
Cómo decidir: cinco preguntas
1. ¿Cuánto margen tiene tu presupuesto? Si una subida de 150 o 200 € al mes te pondría en apuros, la fija o la mixta te dan tranquilidad. Si tienes ingresos holgados y ahorros, puedes asumir el riesgo de una variable.
2. ¿Cuánto tiempo vas a tardar en pagarla? Si piensas amortizar mucho en los primeros años o vender la vivienda pronto, una variable o una mixta con un tramo fijo corto pueden salir más baratas.
3. ¿Tienes un fondo de emergencia? Con un colchón de varios meses de gastos, una subida temporal de la cuota se lleva mejor.
4. ¿Qué diferencia hay entre las ofertas? Compara la TAE de cada opción (lee TIN vs TAE), pero también calcula la cuota con un euríbor más alto que el actual. Si la variable solo sale más barata con el euríbor de hoy, el ahorro es frágil.
5. ¿Cómo duermes con la incertidumbre? No es una pregunta menor. Hay quien prefiere pagar un poco más por saber exactamente lo que va a pagar.
Antes de firmar
- Pide la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) de cada oferta. Es el documento estándar que permite comparar hipotecas de bancos distintos.
- Revisa las bonificaciones: qué productos te piden (nómina, seguros, tarjetas) y cuánto cuestan al año. Calcula el tipo sin bonificar por si un día dejas de cumplirlas.
- El notario debe explicarte el contrato gratis en una cita previa a la firma (el "acta de transparencia"). Aprovéchala para preguntar todo.
- Comprueba las comisiones por amortización anticipada y por cambio de tipo.
En resumen: la fija compra tranquilidad, la variable apuesta a que los tipos no suban mucho y la mixta reparte el riesgo. Elige según tu margen mensual, tu colchón de ahorro y el tiempo que vas a tardar en pagarla, no solo según el tipo de hoy.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cambiar de variable a fija más adelante?
Sí. Puedes negociarlo con tu banco (novación) o llevarte la hipoteca a otro banco (subrogación). La ley limita la comisión por pasar de variable a fija, y en muchos casos es gratuita pasados los primeros años. Aun así, hay gastos de gestión y tasación que conviene preguntar.
¿Qué pasa si el euríbor es negativo?
Desde 2019, la ley establece que el tipo de interés de una hipoteca no puede ser negativo: como mucho, pagarás 0 % de intereses en ese periodo.
¿Interesa más amortizar o invertir el dinero sobrante?
Depende del tipo que pagas y de lo que podrías ganar invirtiendo. Lo analizamos en amortizar la hipoteca: reducir cuota o plazo.