Amortizar la hipoteca: ¿reducir cuota o reducir plazo?
Amortizar anticipadamente es devolver al banco una parte de la hipoteca antes de lo previsto. Cuando lo haces, el banco te pregunta qué prefieres: pagar menos cada mes (reducir cuota) o terminar antes (reducir plazo). Las dos opciones te ahorran intereses, pero no la misma cantidad.
La regla general: reducir plazo ahorra más intereses; reducir cuota da más margen cada mes. La elección depende de qué necesitas más.
Por qué amortizar ahorra intereses
Los intereses de una hipoteca se calculan cada mes sobre el capital que todavía debes. Si devuelves una parte antes de tiempo, el capital pendiente baja y, desde ese momento, todos los intereses futuros se calculan sobre una cantidad menor.
Además, en el sistema de amortización habitual en España (el sistema francés, con cuota constante), los primeros años la cuota es casi todo intereses. Por eso amortizar al principio de la hipoteca ahorra mucho más que hacerlo en los últimos años. Lo explicamos en cómo se calcula la cuota de un préstamo.
Las dos opciones con un ejemplo
Tomemos una hipoteca de 150.000 € al 3 % a 25 años. La cuota es de unos 711 € al mes. Al terminar el quinto año todavía se deben unos 128.000 €. En ese momento amortizas 10.000 €.
| Sin amortizar | Reducir cuota | Reducir plazo | |
|---|---|---|---|
| Cuota mensual después | 711 € | 656 € | 711 € |
| Años que faltan | 20 | 20 | 18 |
| Intereses que te ahorras | — | unos 3.300 € | unos 7.700 € |
Cifras aproximadas y redondeadas. Ejemplo sin comisiones.
- Reduciendo cuota, pagas 55 € menos al mes durante los 20 años que quedan.
- Reduciendo plazo, sigues pagando lo mismo, pero terminas dos años antes y te ahorras más del doble en intereses.
La diferencia se explica fácil: al reducir plazo, sigues devolviendo capital al mismo ritmo alto que antes, así que la deuda baja más deprisa y genera menos intereses.
Cuándo elegir reducir cuota
- Tus ingresos son justos o pueden bajar (cambio de trabajo, un hijo, reducción de jornada).
- Tienes una hipoteca variable y te preocupa que el euríbor suba: una cuota más baja amortigua el golpe.
- Quieres liberar dinero cada mes para ahorrar o invertir de forma regular.
- Te ayuda psicológicamente notar el alivio en el día a día.
Cuándo elegir reducir plazo
- Tu cuota actual te resulta cómoda.
- Quieres el máximo ahorro de intereses.
- Te gustaría terminar de pagar antes de jubilarte o de que tus ingresos bajen.
Una estrategia intermedia: reducir plazo y, si algún día necesitas aliviar la cuota, negociar con el banco una ampliación. Ojo, esto último no está garantizado y puede tener costes.
Amortizar o invertir: la pregunta clave
Antes de decidir cómo amortizar, conviene preguntarse si conviene amortizar. El dinero que adelantas a la hipoteca te "rinde" exactamente el tipo de interés que pagas, sin riesgo. Si tu hipoteca está al 3 %, amortizar equivale a una inversión segura al 3 %.
Compáralo con tus alternativas:
- Si un depósito o cuenta remunerada paga menos que tu hipoteca, amortizar suele ganar.
- Si inviertes a largo plazo en fondos indexados, la rentabilidad esperada histórica es mayor, pero con riesgo y sin garantía. Con hipotecas a tipos bajos (por debajo del 2 %), muchos prefieren invertir.
- No olvides los impuestos: lo que ganes invirtiendo tributa; el ahorro de intereses por amortizar, no.
En la práctica, mucha gente combina las dos cosas: amortiza parte y invierte parte.
Antes de amortizar, revisa esto
- Ten un fondo de emergencia. El dinero que das al banco no vuelve. Si luego tienes un imprevisto, tendrías que pedir un préstamo personal mucho más caro.
- Paga antes las deudas más caras. Una tarjeta revolving o un préstamo al consumo al 10 % se amortizan antes que una hipoteca al 3 %. Lo vemos en bola de nieve o avalancha.
- Consulta la comisión por amortización anticipada. La ley limita el máximo:
- Hipotecas variables: hasta el 0,25 % del importe amortizado los 3 primeros años, o hasta el 0,15 % los 5 primeros (según contrato). Después, 0 %.
- Hipotecas fijas: hasta el 2 % los 10 primeros años y hasta el 1,5 % después.
- Comprueba si pierdes bonificaciones o si el banco exige un importe mínimo por amortización.
- Mira la deducción por vivienda habitual. Solo la conservan quienes compraron su vivienda antes de 2013 y ya se la deducían. Si es tu caso, puede influir en cuánto te conviene amortizar cada año.
En resumen: reducir plazo ahorra más intereses, reducir cuota da más margen mensual. Amortiza pronto mejor que tarde, pero solo después de tener un colchón de emergencia y de haber pagado las deudas más caras.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tengo que amortizar como mínimo?
La ley no fija un mínimo, pero algunos contratos sí lo hacen o cobran gastos fijos por operación. Revisa tu escritura o pregúntalo al banco.
¿Se puede amortizar en una hipoteca fija sin comisión?
Depende del contrato. Algunas fijas no cobran comisión, pero muchas aplican el máximo legal. Calcula si el ahorro de intereses compensa la comisión.
¿Hay que pagar algún impuesto por amortizar?
No. Amortizar no tiene impuestos. Si cancelas la hipoteca entera, sí habrá gastos de notaría y registro para levantar la carga, salvo que el banco se haga cargo.