Gastos de comprar una vivienda en España: cuánto dinero necesitas además del precio
Para comprar una vivienda en España necesitas, además del precio, entre un 8 % y un 13 % más en impuestos y gastos, según la comunidad autónoma y si el piso es nuevo o usado. Y como el banco suele financiar como mucho el 80 %, también tienes que poner el 20 % de entrada. En la práctica, eso significa tener ahorrado alrededor del 30 % del precio antes de firmar.
Los dos grandes bloques: impuestos y gastos de firma
Cuando compras, pagas dos tipos de costes:
- Impuestos. Son la parte más grande. Dependen de si la vivienda es usada (segunda mano) u obra nueva.
- Gastos de formalización. Notaría, registro, gestoría y tasación. Suman menos, pero no son despreciables.
Vivienda usada: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Si compras a un particular una vivienda que ya ha tenido dueño, pagas el ITP. Lo fija cada comunidad autónoma, así que la diferencia entre comunidades es enorme. Se aplica sobre el precio de compra o sobre el valor de referencia del Catastro, el que sea mayor.
Estos son los tipos generales de algunas comunidades en 2026:
| Comunidad autónoma | Tipo general de ITP | Observaciones |
|---|---|---|
| Madrid | 6 % | Tipo único, sin tramos |
| Andalucía | 7 % | Tipo único |
| Galicia | 8 % | Desde 2024 (antes 9 %) |
| Castilla y León | 8 % | Sube al 10 % en valores altos (más de 250.000 €) |
| Comunitat Valenciana | 9 % | Desde el 1 de junio de 2026 (antes 10 %); 11 % si supera 1 millón |
| Cataluña | 10 % | Hasta 600.000 €; tramos del 11 % al 13 % por encima |
| País Vasco | 4 % | Varía según el territorio y el tipo de vivienda |
Casi todas las comunidades tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o vivienda protegida. Por ejemplo, Cataluña aplica un 5 % a menores de 35 años que compran su vivienda habitual, con límites de precio y de ingresos. Los requisitos cambian a menudo: compruébalos en la agencia tributaria de tu comunidad antes de hacer números.
Obra nueva: IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Si compras una vivienda a estrenar a un promotor, no pagas ITP. Pagas:
- IVA del 10 % sobre el precio (4 % si es vivienda de protección oficial de régimen especial).
- AJD por la escritura de compraventa. También lo fija cada comunidad: en Cataluña el tipo general es el 1,5 % y en Madrid el 0,75 % para viviendas de más de 180.000 €.
Por eso la obra nueva casi siempre sale más cara en impuestos que la usada en comunidades con ITP bajo, como Madrid.
Gastos de notaría, registro, gestoría y tasación
Aquí hay que separar dos escrituras: la de compraventa y la de la hipoteca.
Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, los gastos de la hipoteca se reparten así:
| Gasto | Quién lo paga |
|---|---|
| Tasación de la vivienda | Tú (comprador) |
| Notaría de la escritura de hipoteca | El banco |
| Registro de la hipoteca | El banco |
| Gestoría de la hipoteca | El banco |
| AJD de la hipoteca | El banco |
| Copias de la escritura que pidas | Quien las pida |
La escritura de compraventa es otra cosa. Sus gastos (notaría, registro, gestoría si la usas) los pagas normalmente tú como comprador. La plusvalía municipal, en cambio, la paga el vendedor.
Importes orientativos de una compraventa de unos 200.000 €:
- Notaría: unos 700-1.000 €. Los aranceles están regulados y dependen del precio y del número de folios.
- Registro de la Propiedad: unos 400-650 €.
- Gestoría: unos 300-500 €. No es obligatoria, pero el banco suele exigirla si hay hipoteca (y entonces la paga él).
- Tasación: unos 300-500 €. La pagas tú, aunque la pida el banco. Puedes aportar una tasación válida hecha por otra tasadora homologada y el banco tiene que aceptarla.
Pide presupuesto a la notaría antes de firmar. Es gratis y evita sorpresas.
La entrada: el 20 % que no financia el banco
Los bancos suelen prestar como máximo el 80 % del valor de tasación o del precio, el menor de los dos. El 20 % restante sale de tus ahorros. Además, los impuestos y gastos tampoco se financian.
Si la tasación sale por debajo del precio, la entrada sube. Con un piso de 200.000 € tasado en 190.000 €, el banco prestaría el 80 % de 190.000 €, es decir, 152.000 €. Tendrías que poner 48.000 € en lugar de 40.000 €.
Para saber qué hipoteca te pueden conceder según tus ingresos, lee cuánta hipoteca puedo pedir.
Ejemplo completo: piso de 200.000 € en Cataluña y en Madrid
Supuestos: precio de 200.000 €, valor de referencia catastral igual o inferior al precio, tipo general de impuestos (sin reducciones) y gastos de firma de 2.150 € (notaría 850 €, registro 500 €, gestoría 400 €, tasación 400 €).
Vivienda usada
| Concepto | Cataluña | Madrid |
|---|---|---|
| ITP | 10 % × 200.000 = 20.000 € | 6 % × 200.000 = 12.000 € |
| Notaría, registro, gestoría y tasación | 2.150 € | 2.150 € |
| Total impuestos y gastos | 22.150 € | 14.150 € |
| Entrada del 20 % | 40.000 € | 40.000 € |
| Ahorro necesario | 62.150 € | 54.150 € |
El mismo piso exige 8.000 € más de ahorro en Cataluña solo por el impuesto. Si en Cataluña tuvieras menos de 35 años y cumplieras los requisitos del tipo reducido del 5 %, el ITP bajaría a 10.000 € y necesitarías 52.150 €.
Obra nueva
| Concepto | Cataluña | Madrid |
|---|---|---|
| IVA 10 % | 20.000 € | 20.000 € |
| AJD | 1,5 % × 200.000 = 3.000 € | 0,75 % × 200.000 = 1.500 € |
| Notaría, registro, gestoría y tasación | 2.150 € | 2.150 € |
| Total impuestos y gastos | 25.150 € | 23.650 € |
| Entrada del 20 % | 40.000 € | 40.000 € |
| Ahorro necesario | 65.150 € | 63.650 € |
En Madrid, comprar obra nueva cuesta 9.500 € más en impuestos que comprar usada al mismo precio. En Cataluña la diferencia es de 3.000 €.
Puedes repetir estas cuentas con tus cifras en la calculadora de gastos de compra de vivienda.
Otros gastos que la gente olvida
- Comisión de la inmobiliaria, si la pagas tú (en muchas zonas la paga el vendedor, pero pregúntalo).
- Arras: no es un gasto extra, sino un adelanto del precio (suele ser un 5-10 %). Pero tienes que tenerlo disponible semanas antes de la firma.
- Seguro de hogar. Con hipoteca, el seguro de daños es obligatorio, aunque no tienes que contratarlo con el banco.
- Productos vinculados que pida el banco para bonificar el tipo. Calcula su coste anual, como explicamos en TIN y TAE.
- Mudanza, reformas y muebles.
- Fondo de emergencia. No lo vacíes para la entrada. Comprar casa y quedarte sin colchón es una mala combinación; repasa cuánto necesitas en fondo de emergencia.
Errores típicos
- Calcular con el precio y no con el valor de referencia. Si el valor catastral de referencia es mayor que el precio, Hacienda calculará el ITP sobre él.
- Contar con que el banco financia los gastos. Algunas ofertas de "100 %" solo cubren el precio, y eso con requisitos estrictos.
- Olvidar la tasación baja. Si sale por debajo del precio, la entrada sube.
- No pedir el tipo reducido. Se solicita al presentar el impuesto. Si no lo pides, pagas el tipo general.
- Elegir entre fija y variable solo por la cuota inicial. Compáralas con calma en hipoteca fija, variable o mixta.
En resumen: reserva un 20 % del precio para la entrada y entre un 8 % y un 13 % más para impuestos y gastos. En vivienda usada pagas ITP (del 4 % al 10 % según la comunidad); en obra nueva, IVA del 10 % más AJD. Desde la Ley 5/2019, el banco paga notaría, registro, gestoría y AJD de la hipoteca, y tú la tasación.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo se paga el ITP?
Tienes 30 días hábiles desde la firma de la escritura para presentar y pagar el impuesto en la mayoría de comunidades. Si contratas gestoría, lo tramita ella. Comprueba el plazo exacto de tu comunidad.
¿Los gastos de compra desgravan en la renta?
En general, no se deducen al comprar. Pero los impuestos y gastos de adquisición suman al valor de compra, y eso reduce la ganancia que declararás cuando vendas la vivienda.
¿Puedo negociar los gastos de notaría?
Los aranceles notariales están fijados por ley, pero admiten pequeños descuentos. Además, tienes derecho a elegir notario. Pide presupuesto a dos o tres antes de decidir.