Cuánta hipoteca puedo pedir: cómo calcula el banco lo que te presta

Por Jordi Puy · Última revisión: octubre de 2026

La hipoteca que puedes pedir depende de tres límites a la vez: que la cuota no supere el 30-35 % de tus ingresos netos, que el préstamo no pase del 80 % del valor de tasación y que tengas ahorros para el resto, que suelen ser alrededor del 30 % del precio. El que se agote primero marca tu techo. Casi siempre es el ahorro, no el sueldo.

Límite 1: la cuota frente a tus ingresos

Los bancos miran qué parte de tus ingresos netos mensuales se iría en pagar deudas. La regla habitual es que todas tus cuotas juntas (hipoteca, coche, préstamos personales, tarjetas aplazadas) no superen el 30-35 % de lo que cobras.

Fíjate en el matiz: no es solo la hipoteca. Si ya pagas 200 € al mes por el coche, eso se resta del margen.

No es una ley, es un criterio de prudencia. La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario obliga al banco a evaluar tu solvencia, es decir, a comprobar que podrás pagar. No puede basar su decisión principalmente en que la vivienda vale más que el préstamo. Cada banco aplica su propia política, y algunos son más estrictos con ingresos variables o contratos temporales.

Límite 2: el 80 % del valor de tasación

Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del valor de la vivienda, tomando el menor entre el precio de compra y el valor de tasación. En segundas residencias el porcentaje suele ser menor, en torno al 60-70 %.

Hay excepciones: algunas entidades llegan al 90 o 100 % para perfiles muy solventes, para inmuebles propios del banco o con avales públicos. Existe una línea de avales del ICO para la primera vivienda de jóvenes y familias con menores a cargo que cubre una parte del préstamo por encima del 80 %. Sus plazos y requisitos se han ido modificando, así que consulta en la web del ICO si sigue abierta y si cumples las condiciones.

Límite 3: los ahorros que necesitas

Como el banco no financia el 20 % del precio ni los impuestos, necesitas:

• 20 % de entrada.
• Entre un 8 % y un 13 % de impuestos y gastos, según la comunidad y si es obra nueva o usada. Lo detallamos en gastos de comprar una vivienda.

En total, alrededor del 30 % del precio. Dicho al revés: el precio máximo que puedes pagar es aproximadamente tus ahorros disponibles divididos entre 0,3.

Y no cuentes todo tu dinero: deja aparte tu fondo de emergencia.

Edad y plazo

El plazo cambia mucho la cuota y, por tanto, cuánto te prestan. La mayoría de bancos:

• Ofrecen plazos de hasta 30 años (algunos llegan a 35-40 para jóvenes).
• Exigen que la hipoteca termine antes de que cumplas unos 70-75 años.

Si tienes 45 años, es probable que no te den más de 25-30 años de plazo. Menos años implican cuotas más altas y, con el mismo sueldo, un préstamo menor.

Cómo calcula el banco tu capacidad: ejemplo con una pareja

Datos:

• Ingresos netos: 1.800 € + 1.400 € = 3.200 € al mes (en 12 pagas).
• Préstamo del coche: 200 € al mes.
• Ahorros: 60.000 €, además de su fondo de emergencia.
• Tipo de interés de ejemplo: 3 % fijo.
• Compran en una comunidad con un ITP del 8 %, así que calculan unos gastos totales del 10 %.

Paso 1: cuota máxima

3.200 € × 35 % = 1.120 € de margen total para deudas.

1.120 € − 200 € del coche = 920 € de cuota máxima de hipoteca.

Paso 2: préstamo máximo según la cuota

Con la fórmula de la cuota (la explicamos en cómo se calcula la cuota de un préstamo), una cuota de 920 € al 3 % da para:

Paso 3: precio máximo por financiación

Si el préstamo es de 218.214,23 € y eso es el 80 % del precio:

218.214,23 € ÷ 0,8 = 272.767,79 € de precio.

Pero entonces necesitarían:

• Entrada: 20 % × 272.767,79 € = 54.553,56 €
• Gastos: 10 % × 272.767,79 € = 27.276,78 €
• Total: 81.830,34 €

Solo tienen 60.000 €. El ahorro es su límite real.

Paso 4: precio que pueden pagar de verdad

60.000 € ÷ 0,3 = 200.000 € de precio.

• Entrada: 40.000 €
• Gastos: 20.000 €
• Hipoteca: 160.000 €

A 30 años y al 3 %, la cuota sería de 674,57 €, el 21,1 % de sus ingresos. A 25 años sería de 758,74 €. Las dos opciones son holgadas: si les sobra margen, pueden elegir un plazo más corto y pagar menos intereses.

Puedes probar tus cifras en la calculadora de cuota de préstamo.

Qué más mira el banco

• Estabilidad laboral. Contrato indefinido y antigüedad. Con contrato temporal o como autónomo te pedirán más historial (normalmente las dos últimas declaraciones de la renta).
• Historial de pagos. Consultan la CIRBE del Banco de España y ficheros de morosidad. Un impago en un fichero puede tumbar la operación.
• Otras deudas y tarjetas. Una tarjeta revolving con saldo cuenta como deuda aunque pagues poco cada mes.
• Movimientos de la cuenta. Si ahorras de forma regular, juega a tu favor.
• Número de titulares. Si sois dos, sumáis ingresos, pero respondéis los dos de toda la deuda.

Errores típicos

1. Pedir el máximo que te dan. Que el banco te preste 218.000 € no significa que te convenga. Una cuota del 35 % deja poco margen para imprevistos o para que suba el euríbor si eliges variable (lo comparamos en hipoteca fija, variable o mixta).
2. Olvidar los gastos. Muchos calculan solo el 20 % de entrada y se quedan cortos en el último momento.
3. Contar con ingresos que no están en nómina, como horas extra variables o un alquiler sin declarar. El banco no los tendrá en cuenta.
4. Firmar un préstamo personal justo antes. Reduce tu margen de cuota y empeora tu perfil.

Preguntas frecuentes

¿Cuenta la paga extra en los ingresos?

Sí. El banco suele mirar tus ingresos netos anuales. Si cobras 14 pagas, divide el neto anual entre 12 para saber tu ingreso mensual real.

¿Puedo pedir una hipoteca solo con contrato temporal?

Es posible, pero más difícil. Te pedirán más antigüedad en el sector, un avalista o un porcentaje de financiación menor.

¿Es mejor ir solo o con otra persona?

Con dos titulares sumáis ingresos y es más fácil cumplir la regla del 35 %. Pero los dos respondéis del total de la deuda, aunque la relación termine. Piénsalo antes de firmar.